Investire in opportunita’ non convenzionali nel settore immobiliare

Pubblichiamo un intervento su interessanti opportunita’ di investimento seguite dal nostro partner Ing. Steiner.

Sono un professionista attivo in un ambito particolare, quello delle valutazioni di immobili assoggettati a procedure di contenzioso. Effettuo pertanto questa sintetica analisi utilizzando i dati che mi derivano dal lavoro svolto durante l’anno appena trascorso, parametrati all’esperienza di anni precedenti.

I miei riferimenti, vale a dire i clienti che mi assegnano le valutazioni di immobili – da qualche anno per mia scelta prevalentemente rurali – sono in massima parte alcuni tribunali situati in Emilia, Lombardia e Veneto nonché banche ed istituzioni assicurative di varia tipologia allocate in province emiliane, lombarde, toscane e venete.
Il mio lavoro consiste nel valutare la consistenza di beni, funzionalmente ad un ribasso della base d’asta o dell’esistenza di una trattativa stragiudiziale cosiddetta a saldo e stralcio.

Le mie valutazioni non si limitano alla mera consistenza del bene, evolvendo nell’analisi del contesto storico, urbanistico, sociale, ambientale dell’immobile di riferimento e, non di rado, ipotizzando il riuso del complesso o del fondo funzionalmente allo scenario attuale a beneficio di potenziali investitori od operatori interessati ad acquisire il bene per abitarlo ovvero svolgervi un’attività imprenditoriale: azienda agricola, agriturismo, fattoria didattica, centro per il benessere fisico e spirituale.

Il 2013 è stato un anno difficile, segnato da due aspetti fra loro correlati. A fronte di un’impennata delle procedure di contenzioso – è sufficiente analizzare i dati diffusi da Istat e Crif per rendersene conto – dovuta alla sempre maggiore difficoltà di onorare le rate dei mutui da parte di privati e imprese, le procedure d’asta sono diminuite. Ciò è dovuto ad una ragione strutturale: i tribunali fissano come base d’asta il valore di mercato del bene, spesso desunto da perizie ormai datate e che si riferiscono ad uno scenario teorico, tecnicamente ineccepibile ma che non tiene conto della realtà del mercato; il risultato è che le aste vanno deserte e certi immobili vengono riproposti, invenduti, di anno in anno con ribassi del sesto, del quinto o addirittura di un terzo quando non della metà.

La ragione strutturale conduce così ad una ragione contingente: gli investitori aspettano.

Non stiamo parlando di privati che cercano l’appartamento d’occasione per andarci ad abitare, bensì di operatori economici che stanno programmando una nuova impresa o l’espansione di quella in essere. Gli immobili, in specie quelli agricoli con relativi fondi, ritenuti meritevoli d’attenzione hanno un’anzianità di contenzioso mediamente non inferiore ai quattro anni.

Oltretutto non vengono più considerate le estensioni modeste, poiché la crisi economica ha comportato la scomparsa delle cosiddette occasionalità: manager, artigiani, piccoli imprenditori o gruppi di amici che vogliono cambiare vita investendo risparmi per impiantare un’azienda agricola o un agriturismo non esistono più. Perché non hanno risparmi da investire o perché preferiscono non rischiare quelli che possiedono o, infine, perché l’accesso al credito per l’accensione di mutui è diventato tutt’altro che agevole.

Oggi c’è spazio solo per esperti, oppure per persone che possono contare sull’appoggio di professionalità preparate e chiaramente definite.

Esiste una seconda ragione strutturale: le banche hanno compreso che di denaro, e di investitori, in giro ce ne sono sempre meno, e quindi rifinanziano i loro clienti debitori; hanno iniziato sospendendo i mutui per un semestre, sono passati ad un anno ed ora non è infrequente che le annualità vengano rinnovate. Certamente tutto ciò non è gratuito, le sospensioni hanno un costo finanziario, che verrà corrisposto dal debitore in una o più soluzioni alla ripresa dei pagamenti.

Personalmente la considero un’agonia, una sorta di accanimento terapeutico rivestito con la patina untuosa del favore; posso però comprendere le ragioni che sostengono la base di tale ragionamento da parte di chi, in questo modo, ha almeno un tetto sopra la testa senza l’incubo dell’ufficiale giudiziario: intanto va così, poi si vedrà.

Tornando ai fondi agricoli ed agli immobili rustici e rurali mi sia permessa un’annotazione. Lo spontaneismo degli anni passati, pur con i suoi inevitabili alti e bassi peraltro configurabili nell’ambito del rischio d’impresa, era comunque benefico per il territorio poiché ne permetteva la cura e la tutela. Lo spontaneismo mosso da intenti prevalentemente ecosostenibili e di recupero di valori, saperi e sapori locali, non solo non dava luogo ad impianti di agricoltura estensiva variamente meccanizzata con caratteri industriali, bensì a coltivazioni di nicchia, ad un’ospitalità di buon livello e, non da ultimo, ad un indotto locale. Ora tutto questo sta scomparendo, e con esso la tutela idrogeologica del territorio.

Esistono ancora, oggi, delle possibilità per investire in immobili rurali con un vantaggio economico? La risposta è si. Anzi, per amor di precisione la risposta è: si, però..

Però.. nel senso che esistono a condizione di conoscere con chiarezza i propri obiettivi; esistono nella consapevolezza che un recupero estetico e funzionale non sarà né breve né low-cost; esistono a condizione di non aspettarsi chissà quali ritorni economici almeno per qualche anno. Esistono, infine, qualora si voglia acquisire la proprietà per trasformarla in abitazione coresidenziale sostenuta dal desidero profondo di condivisione e recupero della socialità.

Pertanto, è tuttora possibile fare buoni affari, vale a dire accedere ad opportunità immesse sul mercato del contenzioso trattando il costo a saldo e stralcio con l’ente creditore e supportando il tutto con un progetto che preveda soluzioni di recupero improntate ad un’ecosostenibilità basata su materiali poveri, connotati al territorio, ed a fonti energetiche rinnovabili.

Le vere fonti energetiche rinnovabili, economiche e non invasive sono tre: acqua, sole, vento. I materiali poveri sono argilla, pietra, legno, paglia, calce, pozzolana, pigmenti naturali. Ammettendo l’inevitabile utilizzo minimo indispensabile di ferro e ferramenta, materiale elettrico e sanitario, vetro, con un sapiente mix di tali ingredienti si possono realizzare case antisismiche, termocoibenti, gradevoli, prive di emissioni nocive, piacevolmente inserite nella natura e ad impatto energetico zero.

Le opportunità, in questo senso, possono addirittura trovarsi nei centri urbani dove sempre più numerosi sono gli edifici dismessi, già utilizzati da imprese artigiane e di industria leggera, oppure cascine dismesse il cui recupero è però estremamente oneroso e sottoposto a molteplici vincoli. Ma, mi sia permessa un’opinione, è molto più agevole e vantaggioso in termini non solo economici ma anche di qualità della vita, specie se proiettata allo scenario futuro che non vedrà certamente gli agglomerati urbani come isole felici, rivolgere le proprie attenzioni a soluzioni non cittadine.

Ing. Alberto C. Steiner

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